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Dúvidas sobre o financiamento de imóveis da Caixa.
CARTILHA DO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO
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Cartilha do crédito imobiliário
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SUMÁRIO
1. O QUE É O CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA..............................................................3
1.1. CONHECENDO O SFH E O SFI................................................................3
2. CONDIÇÕES DO PROPONENTE PARA OBTER O CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA........5
3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO...............................................................................5
4. SEGURO HABITACIONAL.......................................................................................6
5. MODALIDADES DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA...................................................7
6. O PASSO A PASSO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA.............................................8
6.1. SIMULE SEU FINANCIAMENTO................................................................8
6.2. ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO.............................................................8
6.3. ANÁLISE DO CRÉDITO.............................................................................8
6.4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL..........................................................................8
6.5. ASSINATURA DO CONTRATO..................................................................8
8. USO DO FGTS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA...................................................9
8.1. REGRAS PARA O USO DE FGTS........................................................................10
9. TERMOS QUE VOCÊ DEVE CONHECER................................................................11
10. DICAS IMPORTANTES........................................................................................11
10.1. ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE SUA MORADIA........................................11
10.2. APÓS A CONTRATAÇÃO / AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, FIQUE ATENTO..............12
Cartilha do crédito imobiliário
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1. O QUE É O CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA
O Crédito Imobiliário CAIXA constitui-se de linhas de financiamento que a CAIXA coloca
à disposição de seus clientes, pessoas físicas e jurídicas, com a finalidade de viabilizar:
•• aquisição de imóvel pronto ou em construção;
•• reforma ou ampliação do seu imóvel;
•• compra de um terreno (lote urbanizado).
1.1. CONHECENDO O SFH E O SFI:
Para começar a entender o crédito imobiliário temos que falar sobre o SFH – Sistema
Financeiro de Habitação e o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário. Esses dois sistemas
são os mais utilizados nas atuais concessões de financiamento imobiliários no País.
O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como característica a regulamentação das
condições de financiamento imobiliário, por exemplo, taxa de juros, quota, prazos. O
Governo Federal pode intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento. Nesse
sistema estão incluídas as operações contratadas com recursos do SBPE e do FGTS, inclusive
o PMCMV (Programa Minha Casa, Minha Vida). As operações com recursos do FGTS
observam, ainda, regulamentação própria.
O SFI, por sua vez, permite a livre negociação entre as partes, sem regulamentação das
condições de financiamento.
Vale destacar que é também regulado pelo Banco Central do Brasil – BACEN, o
direcionamentobásico da poupança, aplicado às operações do SFH e SFI, conforme disposto
abaixo:
Art. 1º - Os recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do
Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) devem ser aplicados de acordo com os
seguintes
percentuais:
I - 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em operações de financiamento imobiliário,
sendo:
a) 80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual acima em operações de financiamento
habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); e
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b) o restante em operações de financiamento imobiliário contratadas a taxas de mercado;
II - 20% (vinte por cento) em encaixe obrigatório no Banco Central do Brasil;
III - os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e em outras operações
admitidas nos termos da legislação e da regulamentação em vigor.
Parágrafo 1º - Os percentuais estabelecidos no inciso I do caput têm como base de cálculo o
menor dos seguintes valores, utilizando-se o critério de dias úteis:
I - a média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança nos doze meses
antecedentes ao mês de referência; ou
II - a média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança no mês de referência.”
(grifo nosso). Resolução 3932/10.
Abaixo, inserimos um quadro para melhor identificar as legislações que regem/
regulamentam o crédito imobiliário:
LEI QUE REGULAMENTA
SFH - Lei 4.380-21/08/1964 (e suas alterações) disponível no link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/I4380
SFI (fora do SFH) - Lei 9.514-20/11/1997 (e suas alterações) disponível no link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.html
PMCMV - Lei 11.977-07/07/2009 (e suas alterações) disponível no link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/
L11977.html
FGTS - Lei 8.036-11/05/1990 (e suas alterações) disponível no link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8036consol.html
2. CONDIÇÕES DO PROPONENTE PARA OBTER O CRÉDITO
IMOBILIÁRIO CAIXA
•• Ser brasileiro nato ou naturalizado;
•• Se estrangeiro, possuir visto permanente no País;
•• Cadastro sem restrições. São exemplos de cadastros consultados: Serasa, SPC, BACEN e
Receita Federal;
•• Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal;
•• Capacidade civil e ser maior de 18 anos. Caso o proponente tenha entre 16 e 18
anos incompletos, deverá comprovar a emancipação por meio de certidão de
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casamento, formação em curso superior, exercício efetivo em emprego público, possuir
estabelecimento civil ou comercial oriundo de economia própria ou outra forma prevista
na lei..
3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
Sistema de amortização é um método que o banco disponibiliza para você, que vai
contratar um Crédito Imobiliário CAIXA, pagar sua dívida (saldo devedor) de forma
parcelada, tendo por finalidade liquidar a dívida ao término do prazo contratado.
Os principais sistemas utilizados atualmente pela CAIXA são:
a) Sistema de Amortização Constante – SAC. Nesse sistema de amortização as parcelas
tendem a se reduzir ao longo do tempo. A prestação é composta das parcelas de
amortização e juros, em que o valor mensal da parcela de amortização é constante pelo
período de doze meses, sendo recalculada (divisão do saldo devedor pelo prazo restante do
financiamento) sempre na data do aniversário do contrato. A parcela de juros é recalculada
mensalmente, de acordo com o saldo devedor atualizado e a taxa de juros contratada.
b) Sistema Francês de Amortização ou TP (Tabela Price) - SFA/TP: sistema de amortização
em que as prestações pagas são sempre iguais, a amortização aumenta a cada período e
os juros diminuem a cada período.
O saldo devedor é atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversário do
contrato, pelo índice de remuneração básica aplicado aos depósitos da conta de poupança,
se a origem do recurso for o SBPE ou pelo índice de remuneração aplicado ao FGTS, se a
origem do recurso for o FGTS.
4. SEGURO HABITACIONAL
O seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário,
com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a família
permaneça com o imóvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s)
que compôs (compuseram) renda para o financiamento, por meio da quitação total ou
parcial da dívida junto ao agente financeiro, dependendo do percentual de participação
de cada um na composição da renda. Também garante a indenização ou a reconstrução
do imóvel, caso ocorra dano físico causado por riscos cobertos pela seguradora, de acordo
com a apólice contratada.
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O seguro habitacional tem como coberturas básicas:
•• No caso de Danos Físicos do Imóvel (DFI): restitui as condições de moradia do imóvel,em
caso de:
- Incêndio e explosão;
- Inundação e alagamento;
- Desmoronamento e ameaça de desmoronamento;
- Destelhamento.
•• Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab).
5. MODALIDADES DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA
Conheça aqui as modalidades de financiamento que a CAIXA oferece para você:
•• Aquisição de Imóvel novo ou usado: financiamento para a compra de
imóvel.;
•• Aquisição de Lote Urbanizado: financiamento para compra de um
lote urbanizado (terreno dotado de infraestrutura, vias de acesso, soluções
paraabastecimento de água, energia elétrica, esgoto pluvial e sanitário);
•• Aquisição de Terreno e Construção: financiamento para compra de terreno
(lote urbanizado) conjuntamente com a construção de imóvel;
•• Construção em Terreno Próprio: financiamento para construção de imóvel para
clientes que já possuam a escritura definitiva do terreno (lote urbanizado);
•• Reforma e/ou Ampliação: financiamento de obra ou serviços que resultem na
melhoria e/ou aumento da área construída do imóvel, para clientes com escritura
definitiva do imóvel.
Para saber qual a melhor linha de financiamento para você, acesse o simulador
habitacional.
6. O PASSO A PASSO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA
6.1 SIMULE SEU FINANCIAMENTO
Acesse o Simulador habitacional CAIXA e, de forma rápida e prática, informe os dados,
conferindo o tipo de financiamento que mais se enquadra em suas necessidades.
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6.2 ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO
A lista de documentos pode ser obtida na página da habitação no site da CAIXA, em
“Documentação”. Com a documentação em mãos, procure um Correspondente CAIXA Aqui
imobiliário ou vá a uma das agências da CAIXA.
6.3 ANÁLISE DO CRÉDITO
A CAIXA verifica e aprova o cadastro, bem como avalia e determina o valor do
financiamento a conceder, mediante a avaliação da capacidade de pagamento das
prestações dos clientes que irão compor renda.
Caso você já tenha conhecimento de que possui alguma restrição em seu nome, que
comprometa a aquisição do crédito, providencie a regularização antes, a fim de evitar
atrasos e despesas desnecessárias.
6.4 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
A avaliação do imóvel a ser financiado é feita por engenheiros credenciados pela CAIXA,
com agendamento prévio para a vistoria do imóvel. Essa avaliação é necessária para
que a CAIXA verifique se o imóvel atende às condições de enquadramento e garantia da
operação.
6.5 ASSINATURA DO CONTRATO
Concluídas as fases de análise de crédito e avaliação do imóvel, comprador(es) e
vendedor(es) devem comparecer à Agência da CAIXA para assinar o contrato. Após isso, o
comprador deverá providenciar o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
Alertamos que os Cartórios de Registro de Imóveis comumente exigem o comprovante de
pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), documento emitido pela
Prefeitura Municipal ou órgão competente.
O comprador deverá entregar na Agência da CAIXA onde o financiamento foi concedido
uma via do contrato de financiamento, devidamente registrado, juntamente com a certidão
do cartório que atesta a alienação do imóvel à CAIXA e a utilização do FGTS, se houver.
O dinheiro somente será liberado para o vendedor após a conferência das informações
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relativas aos valores de financiamento, FGTS (se houver), dados de comprador(es) e
vendedor(es) e do imóvel.
7. GARANTIA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E ATRASO NO PAGAMENTO DAS
PRESTAÇÕES DO MEU FINANCIAMENTO
Alienação Fiduciária é uma garantia que a CAIXA, assim como todo banco, precisa. Até que
a dívida do seu empréstimo seja paga, o banco fica como proprietário do imóvel, mas você
tem a posse. Quando a dívida é quitada, você passa a ser proprietário. Mas se a dívida não
é paga o banco tem o direito de ficar com o imóvel e vendê-lo para outra pessoa.
8. USO DO FGTS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA
Existem três opções em que é permitido o uso dos recursos do FGTS no contrato dentro do
SFH:
•• Na aquisição ou construção de imóvel residencial urbano;
•• Na amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento;
•• No pagamento de parte do valor das prestações do financiamento.
A utilização dos recursos da conta do FGTS segue as regras definidas pelo Conselho
Curadordo FGTS, comuns para todos os agentes financeiros que trabalham com o crédito
imobiliário.
Abaixo, relacionamos as regras básicas para quem for usar os recursos da sua conta do
FGTS.
8.1 REGRAS PARA USO DO FGTS
Condições do proponente:
•• Deve possuir três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os
períodostrabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas;
•• Não ser detentor de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do País;
•• Não ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário, ou cessionário de outro
imóvel residencial urbano, concluído ou em construção localizado.
a) no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral, incluindo os
municípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana; e
b) no município de sua atual residência, incluindo os municípios limítrofes e
integrantes da mesma Região Metropolitana.
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Condições do imóvel:
•• Ser de uso residencial urbano;
•• Estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente;
•• Não pode ter sido negociado com uso do FGTS em sua aquisição ou construção, há
menos de 03 (três) anos;
•• O valor do imóvel deve ser obrigatoriamente enquadrado nas normas do SFH;
•• Deve ser localizado no mesmo município onde o trabalhador exerça sua
ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma
RegiãoMetropolitana ou no município onde o trabalhador comprove residir pelo
período mínimo de 01 (um) ano.
9. TERMOS QUE VOCÊ DEVE CONHECER
Amortização é a parcela paga na prestação, calculada de acordo com o sistema de
amortização escolhido, para reduzir o valor do financiamento.
Atualização monetária é a correção incidente sobre o valor do financiamento para
atualização do capital financiado.
Encargo mensal é o valor mensal a ser pago pelo cliente em decorrência do
financiamento contraído, composto pela:
•• Parcela de prestação de amortização + juros;
•• Taxa de Administração, se prevista;
•• Seguros MIP e DFI ou FGHab.
Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel.
Juros é o custo do financiamento cuja parcela é paga na prestação.
Prazo de amortização é o prazo definido para pagamento do financiamento.
Prestação de amortização e juros (a+j) é a soma mensal dos valores pagos como juros
e amortização do saldo devedor.
Saldo devedor é a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total do que já
foi amortizado até o momento. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização,
seguros e eventual liquidação do financiamento.
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10. DICAS IMPORTANTES
10.1 ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE SUA MORADIA:
Amortização é a parcela paga na prestação, calculada de acordo com o sistema de
amortização escolhido, para reduzir o valor do financiamento.
•• Visite o imóvel em horários diferentes. Verifique se ele é bem iluminado, ventilado e
quais são a infraestrutura e serviços existentes na região;
•• Verifique se o terreno está limpo, se tem local para escoamento de água e se tem
barrancos que precisam da construção de muros de arrimo;
•• Veja se os muros de arrimos estão trincados, estufados ou manchados;
•• Observe o entorno da casa ou do prédio para ver se existem rachaduras ou trincas
nas calçadas;
•• Verifique os pontos de lançamento de esgoto e águas de chuva;
•• Veja se existem problemas no acabamento, como: pintura descascada, manchada
ou cheia de bolhas; azulejos e cerâmicas quebrados ou soltos; trincas, rachadura,
infiltrações e mofo na construção;
•• Confirme o bom funcionamento de todas as instalações, como: água, energia,
esgoto;
•• Em caso de necessidade, exija do vendedor que realize o conserto de todos os
defeitos identificados, antes de comprar o imóvel;
•• Caso ocorra algum problema causado por má construção, mesmo após a compra e
ainda que o imóvel tenha sido financiado, o vendedor deverá fazer todos os reparos
necessários.
10.2 APÓS A CONTRATAÇÃO / AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, FIQUE ATENTO:
As regras contratuais assinadas devem ser observadas, pois nelas estão todas
as condições para manutenção de seus direitos e obrigações. Citamos algumas:
•• Ocupar o imóvel até 30 dias após a formalização do contrato de venda e compra
contratos do SFH / PMCMV);
•• Residir no imóvel (contratos do SFH / PMCMV);
•• Não dar destinação comercial ao imóvel residencial;
•• Pagar regularmente o encargo mensal;
•• Manter o imóvel em condições de habitabilidade e conservação;
PLANEJAMENTO FINANCEIRO
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O essencial para um bom planejamento financeiro é acompanhar no mínimo
mensalmente as suas receitas (ganhos) e despesas (gastos). Não se esqueça de
anotá-las, mesmo aquela que você compra com dinheiro quando está na rua.
Pequenos valores podem influenciar no resultado final.
É de grande importância comparar preços dos produtos e serviços, aprender a
pedir descontos. Sempre antes de comprar algo, verifique em várias lojas. É possível
pesquisar pela internet também.
Outras dicas interessantes: pagar à vista, controlar despesas desnecessárias,
comprar somente o que necessita, criar o hábito de listas de compras, evitar a
utilização do cartão de crédito, a não ser quando proporcionar vantagens, como
compras parceladas sem juros para lojas que não dão descontos a vista.
•• Assumir todas as despesas incidentes sobre o imóvel, a partir da contratação
– IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio, limpeza urbana e outras,
arbitradas pelo
•• Poder Público;
•• Observar a proibição de efetuar remembramento dos lotes objeto do Programa
Minha Casa, Minha Vida;
•• Contatar diretamente a construtora/responsável pela obra no caso de danos físicos
resultantes de vícios de construção no imóvel/empreendimento;
•• Observar as demais cláusulas do contratuais.
A CAIXA AINDA RECOMENDA:
Pela internet, a qualquer hora do dia, você pode se informar sobre produtos e serviços da
CAIXA. Tudo direto no seu computador, com segurança e praticidade.
Para sua comodidade, existem várias opções de atendimento telefônico. Ligue sempre que
precisar, independentemente de onde você estiver
•• SAC CAIXA - 0800 726 0101
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